Je huis verkopen met overwaarde? Dit gebeurt er fiscaal in 6 situaties.

Als je op dit moment opzoek bent naar een woning, zul je waarschijnlijk een onverwachts fortuintje krijgen voor je eigen woning huis. Tegenwoordig is de woningwaarde vaak hoger dan de hypotheekschuld, dit komt doordat in 2013 de huizenprijzen flink gestegen zijn. Levert de woning jou meer op dan de openstaande hypotheekschuld? Dan heb je te maken met overwaarde. Er zijn nog verschillende andere manieren om een overwaarde op je huis te krijgen. Dat de marktwaarde stijgt, hoeft niet de enige reden te zijn dat er een overwaarde ontstaat.

Overwaarde op jouw huis

Het grootste deel van de mensen die hun huis hebben verkocht met overwaarde, gebruiken deze overwaarde voor de aankoop van een nieuwe woning. Dit hoeft niet, je kunt natuurlijk ook bij je geliefde intrekken of misschien om een hele andere reden nog geen huis kopen. De overwaarde is dan een hoop geld dat op je bankrekening terecht komt. Je kunt deze overwaarde sparen, je hebt verschillende mogelijkheden om te investeren of je kunt het geld uitgeven. Dit heeft wel fiscale gevolgen. In box drie betaal je belasting over je vermogen. Deze kan flink omhoog klimmen als je veel geld van de overwaarde op je rekening hebt staan. Als er overwaarde vrijkomt bij de verkoop van je eigen woning, komt deze bij de belastingdienst te staan als eigenwoningreserve. Als je de woning verkoopt met een restschuld, dan spreek je over een negatieve eigenwoningreserve bij de fiscus. Als je de hypotheek hebt afgelost kan er overwaarde ontstaan en als je uit elkaar gaat en je wordt uitgekocht door jouw partner, kan er ook overwaarde ontstaan.

De bijleenregeling

Bij de aankoop van een nieuwe woning kan de hypotheek de bijleenregeling beïnvloeden. Dankzij de bijleenregeling wordt het fiscaal aantrekkelijk om de overwaarde te gebruiken voor je nieuwe huis binnen 3 jaar, na je oude woning verkocht te hebben. Het is dus niet verplicht. Als je de hypotheek afsluit zonder de overwaarde (of een deel daarvan) te gebruiken dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek over het deel dat gelijkstaat aan de niet gebruikte overwaarde. Na 3 jaar vervalt jouw bijleenregeling en krijg je zonder gebruik te maken van je overwaarde hypotheekrenteaftrek over het gehele hypotheekbedrag.

Dus de bijleenregeling is een beperking van de hypotheekrenteaftrek. Door dit toe te passen probeert de overheid te voorkomen dat de hypotheekschuld onnodig wordt hooggehouden en mensen van de hypotheekrenteaftrek geniet, terwijl je met de overwaarde de bloemetjes buiten zet. Voor dat de bijleenregeling werd ingevoerd in 2004 gebeurde dit te vaak. Het is wel slim als je de overwaarde gebruikt voor de financiering van een eigen huis, je kunt daar namelijk je maandlasten mee drukken.

De regels omtrent de overwaarde bij verkoop van de woning worden samen doorgenomen bij alle 6 de situaties.

1. De overwaarde gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning

2. De overwaarde gebruiken voor het gezamenlijk kopen wan een woning

3. De overwaarde gebruiken voor een verbouwing

4. De overwaarde gebruiken om een tweede huis te kopen.

5. De overwaarde niet gebruiken en verhuizen naar een huurwoning

6. De overwaarde niet gebruiken en in trekken in de koopwoning van je partner

Situatie 1: De overwaarde gebruiken om een nieuwe woning te kopen

De overwaarde wordt door de meeste mensen gebruikt voor de koop van een nieuwe woning. Je behoudt dan volgens de bijleenregeling het recht op hypotheekrenteaftrek. De bijleenregeling geldt voor een goedkoper huis, maar ook voor een duurder huis. Als het huis te goedkoop is om alle overwaarde te gebruiken, vervalt het niet. Aangezien je in dit geval geen hypotheek hebt aangevraagd, maakt het niet uit dat u geen hypotheekrenteaftrek heeft gekregen.

De periode van drie jaar van het aanvullende bijleenregeling blijft echter wel van toepassing. Als de woning in die periode weer wordt verkocht, moet de overwaarde opnieuw worden berekend. Inclusief de overwaarde van de eerste en tweede woning.

Tot dat de bijleenregeling voor de overwaarde(s) vervalt heeft deze invloed op de hypotheek voor een eventuele nieuwe woning.

Overbruggingskrediet
De Belastingdienst heeft dus het liefst dat je de overwaarde gebruikt voor de nieuwe woning. De overwaarde komt pas vrij als de woning verkocht en betaald is, daarom kan dit best lastig zijn. Je moet zelf het bedrag aan overwaarde inbrengen om de nieuwe woning te kopen als de woning nog niet is verkocht en betaald. Anders kun je een overbruggingskrediet afsluiten. Zodra de overwaarde van een woning vrijkomt los je het overbruggingskrediet af. Die voorwaarde stellen geldenverstrekkers ook. Als er nog overwaarde overblijft na een aflossing, dan is het beste om dat bedrag ook in de nieuwe woning stopt. Anders heb je geen recht op een hypotheekrenteaftrek volgens het bijleenregeling.

Situatie 2: De overwaarde gebruiken voor het gezamenlijk kopen van een woning

Ook als je gezamenlijk een woning koopt, geldt de bijleenregeling als één of beide partners overwaarde heeft. De werking van het proces hangt af van de eigendomsverhouding van de nieuwe woning en of je rekening houdt met elkaars overwaarde. Je kunt ieder 50% eigenaar zijn, maar je kunt ook een andere verhouding afspreken.

We geven een voorbeeld van een koppel dat een nieuw huis koopt van €250.000. Eén van deze twee brengt een overwaarde van €50.000, dus voor het overig bedrag is er een hypotheek van €200.000. In dit scenario zijn beide partners voor 50% eigenaar en houden ze rekening met elkaars overwaarde. Dit betekent dat de overwaarde van €50.000 voor de helft naar de partner gaat. Elke partner brengt dus €25.000 overwaarde in en betaald €125.000 voor de nieuwe woning. Beide nemen ze een hypotheekschuld op zich van €100.000 die volledig aftrekbaar is. Ook kun je ervoor kiezen om geen rekening te houden met de overwaarde van de ander. In dit scenario kan de partner ervoor kiezen om van de €50.000 de helft in te brengen en de overgebleven €25.000 niet te gebruiken. Deze partner kan maar €75.000 van de hypotheekschuld aftrekken in plaats van €100.000 volgens de bijleenregeling. De andere partner heeft geen overwaarde dus die kan wel €100.000 aftrekken.

Situatie 3: De overwaarde gebruiken voor een verbouwing

De bijleenregeling geldt ook als je overwaarde hebt door de verkoop van een woning en daarna wilt verbouwen. Als je binnen drie jaar na het vrijkomen van de overwaarde een hypotheek afsluit voor de verbouwing, dan krijg je alleen hypotheekrenteaftrek als je de overwaarde inzet.

Toch is het niet nodig om de verbouwing altijd apart te financieren, vertelt Verenging Eigen Huis (VEH). Ga je in hetzelfde jaar dat je de nieuwe woning koopt ook nog verbouwen? Dan kun je de aankoopprijs met de verbouwingskosten verhogen om vervolgens de overwaarde te verminderen.

Ook kun je de overwaarde inzetten voor een verbouwing van een niet-verkochte woning. Dit kun je doen door bijvoorbeeld een je huidige hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek erbij te nemen. De bijleenregeling geldt hier niet.

Situatie 4: De overwaarde gebruiken om een tweede huis te kopen.

Als je om een of andere reden de overwaarde niet in een nieuwe woning wilt steken. Dan kun je in plaats daarvan dit geld in een tweede huis stoppen.

Anders dan een eigen woning van een tweede huis niet in box 1 voor werken en wonen van de inkomstenbelasting. De waarde van de tweede woning en de (eventuele) schuld vallen beide in box 3 voor sparen en beleggen. Dus als je een hypotheek afsluit voor een tweede woning betekent dit dat je daarover geen hypotheekrenteaftrek krijgt. Die geldt immers in box 1 voor de eigen woning. Je overwaarde blijft te boek staan als eigenwoningreserve bij fiscus, als je deze niet steekt in de aankoop van een eigen woning.

Als je binnen drie jaar na het vrijkomen van de overwaarde toch een hypotheek afsluit voor de aankoop van een eigen woning, dan krijg je volgens de bijleenregeling geen hypotheekrenteaftrek over het deel van de overwaarde.

Situatie 5: Overwaarde niet gebruiken en verhuizen naar een huurwoning.

Op het moment dat je een huis verkoopt met overwaarde en een huurwoning erbij betrekt, belandt die in box 3. Je gaat hier dan vermogen belasting over betalen. Je krijgt dan te maken met de bijleenregeling.

De overwaarde staat bij de fiscus te boek als eigenwoningreserve. Wanneer je binnen drie jaar een huis koopt, dan moet je de overwaarde daarvoor inzetten wil je in aanmerking kopen voor de hypotheekrenteaftrek.

Mocht deze situatie zich voordoen, is het slim om de overwaarde opzij te zetten. Je kunt na drie jaar de overwaarde aan iets anders besteden dan aan een eigen woning, zonder dat dit gevolgen heeft voor de hypotheekrenteaftrek.

Situatie 6: Overwaarde niet gebruiken: je trekt in bij je partner.

Je trekt in bij je geliefde en verkoopt je huis met overwaarde. Je partner kan een huur of koopwoning hebben. Als je bij de huurwoning van je partner intrekt, steek je de overwaarde dus niet in een eigen woning. Ook deze overwaarde belandt als eigenwoningreserve in box 3.

Mocht je in dit geval binnen 3 jaar na de verkoop van je woning toch besluiten om een hypotheek af te sluiten voor een eigen koopwoning, dan geniet je niet alleen hypotheekrenteaftrek als je de overwaarde inzet. Als je intrekt in de koopwoning van je partner zonder iets te regelen geldt dit ook. Op deze manier heeft jouw overwaarde ook geen invloed op de hypotheekrenteaftrek van de ander. Ook kan het zijn dat je je inkoopt in de woning van je partner, oftewel je wordt mede-eigenaar. De overwaarde inzetten voor het inkopen van de woning van je partner, geldt als de overwaarde benutten voor een eigen woning. Als je ook een hypotheek nodig hebt, dan krijg je hier de volledige hypotheekrenteaftrek over.

Heb jij een woning op het oog of ben je je aan het oriënteren op de woningmarkt? Neem dan contact op met onze makelaars of bekijk ons aanbod!